ผลกระทบของสาขาอสังหาริมทรัพย์ที่มีต่อเศรษฐกิจไทย

บทความโดย
นรพัชร์ อัศววัลลภ
กวิน เอี่ยมตระกูล
บุณฑริกา ชลพิทักษ์วงศ์

บทคัดย่อ

ตัวทวีคูณ (Multiplier Effects) คือ การเปลี่ยนแปลงของรายจ่ายเพื่อการบริโภค รายจ่ายภาครัฐการลงทุน หรือการส่งออก ที่ก่อให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจเป็นกี่เท่าของเงินตั้งต้น ทั้งนี้ หากใช้แบบจำลองบัญชีเมทริกซ์สังคม (Social Accounting Matrix: SAM) ของ สศค. พบว่าสาขาอสังหาริมทรัพย์จะมีตัวทวีคูณอยู่ในระดับกลางที่ 1.13 นั้นหมายความว่า หากภาคการผลิตมีการลงทุนในสาขาอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 100 บาท จะก่อให้เกิดผลกระทบทางเศรษฐกิจทั้งทางตรงและทางอ้อม จำนวน 113 บาท

เมื่อพิจารณาห่วงโซ่อุปทานการผลิต (Supply Chain) ของสาขาอสังหาริมทรัพย์ พบว่า สาขาอสังหาริมทรัพย์ถูกนำไปใช้เป็นปัจจัยการผลิตของสาขาการค้า สถานที่เก็บสินค้าและบริการสินค้า บริการทางการเงิน การประกันชีวิต วิทยุและโทรทัศน์ บริการบันเทิงและบริการส่วนบุคคล เป็นต้น (Forward Linkages) ขณะที่สาขาการผลิตเหล็ก การผลิตซีเมนต์ การผลิตผลิตภัณฑ์คอนกรีต โรงเลื่อย การผลิตโลหะ และการผลิตเครื่องจักร เป็นวัตถุดิบที่ถูกนำมาใช้ในสาขาการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ (Backward Linkages)

1.เหตุผลและความจำเป็น

ภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคก่อสร้าง ถือเป็นสาขาเศรษฐกิจขนาดกลางเมื่อเทียบกับสาขาเศรษฐกิจอื่น ๆ โดยหากพิจารณาถึงขนาดของภาคอสังหาริมทรัพย์และสาขาก่อสร้างต่อ GDP จะอยู่ที่ร้อยละ 2.6 และ 2.4 ตามลำดับ (ข้อมูลไตรมาส 2 ปี 2567) ทั้งนี้ ในอดีตการขยายตัวของทั้งสองภาคนี้มีทิศทางที่ค่อนข้างสอดคล้องกับการเติบโตทางเศรษฐกิจในภาพรวม อย่างไรก็ดี ในระยะหลัง อัตราการเติบโตของทั้ง 2 สาขานี้ค่อนข้างต่ำกว่าในอดีต โดยเฉพาะสาขาก่องสร้าง รายละเอียดของข้อมูลเศรษฐกิจดังรูปที่ 1

ทั้งนี้ เศรษฐกิจไทยในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ขยายตัวอยู่ที่ร้อยละ 2.3 เร่งขึ้นจากการขยายตัวร้อยละ 1.6 ในไตรมาสแรกของปี 2567 มีปัจจัยสนับสนุนจากการปรับตัวดีขึ้นของการอุปโภคภาครัฐบาล การส่งออกสินค้าและบริการ และการขยายตัวในเกณฑ์ดีต่อเนื่องของการอุปโภคบริโภคภาคเอกชน ในขณะที่ การลงทุนภาคเอกชนและภาครัฐปรับตัวลดลง อย่างไรก็ดี ด้านการผลิต สาขาการผลิตสินค้าอุตสาหกรรมกลับมาขยายตัว สาขาที่พักแรมและบริการด้านอาหาร สาขาการขายส่งและการขายปลีก สาขาการขนส่งและสถานที่เก็บสินค้าขยายตัวต่อเนื่อง ขณะที่สาขาการก่อสร้าง และสาขาเกษตรกรรม ปรับตัวลดลง โดยสาขาก่อสร้างในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 หดตัวที่ร้อยละ -5.5 ต่อปี ต่อเนื่องจากการลดลงร้อยละ -17.3 ในไตรมาสก่อนหน้า และแม้ว่าสาขาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 2.6 ของ GDP ในไตรมาส 2 ปี 2567 ขยายตัวที่ร้อยละ 1.1 ต่อปี ซึ่งขยายตัวจากไตรมาสก่อนหน้าที่ขยายตัวที่ร้อยละ 0.8 อย่างไรก็ดี ควรต้องดำเนินมาตรการเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจภาคอื่น ๆ ในวงกว้าง ซึ่งจะเป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งห่วงโซ่อุปทานการผลิต (Supply Chain) โดยจะพบว่า สาขาอสังหาริมทรัพย์มีตัวทวีคูณอยู่ที่ 1.13 นั้นหมายความว่า หากภาคการผลิตมีการลงทุนในสาขาอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 100 บาท จะก่อให้เกิดผลกระทบทางเศรษฐกิจทั้งทางตรงและทางอ้อม จำนวน 113 บาท และมีความเชื่อมโยงไปข้างหน้า (Forward Linkages) ไปยังภาคการผลิตต่าง ๆ เช่น สาขาการค้า สถานที่เก็บสินค้าและบริการสินค้า บริการทางการเงิน การประกันชีวิต วิทยุและโทรทัศน์ บริการบันเทิงและบริการส่วนบุคคล เป็นต้น ขณะที่มีความเชื่อมโยงไปข้างหลัง (Backward Linkages) ไปยังสาขาการผลิตต่าง ๆ เช่น สาขาการผลิตเหล็ก การผลิตซีเมนต์ การผลิตผลิตภัณฑ์คอนกรีต โรงเลื่อย การผลิตโลหะ และการผลิตเครื่องจักร เป็นต้น

รูปที่ 1 ข้อมูลผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ สาขาอสังหาริมทรัพย์ และสาขาก่อสร้าง

**ที่มา : สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ**

2.การประเมินผลกระทบทางเศรษฐกิจผ่านตัวทวีคูณ (Multiplier Effect)

ในทางเศรษฐศาสตร์การวิเคราะห์ปัจจัยด้านอุปสงค์ (Demand Side) ที่ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงกับระบบเศรษฐกิจ (Exogenous Demand-side Shocks) หมายถึง การเปลี่ยนแปลงของรายจ่ายเพื่อการบริโภค รายจ่ายภาครัฐ การลงทุน หรือการส่งออก ที่ก่อให้เกิดผลกระทบทางเศรษฐกิจทั้งทางตรงและทางอ้อม หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า ตัวทวีคูณ (Multiplier Effects) รายละเอียด ดังนี้

ผลกระทบทางตรง (Direct Effect) คือ ผลกระทบที่เกิดขึ้นกับสาขาเศรษฐกิจหนึ่ง ส่งให้สาขาเศรษฐกิจนั้นมีการเปลี่ยนแปลง เช่น การเพิ่มขึ้นของการส่งออกสาขาเกษตรกรรม ส่งผลทางตรงต่อการผลิตสาขาเกษตรกรรม อย่างไรก็ดี การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นนี้ย่อมส่งผลกระทบทางอ้อม (Indirect Effects) ไปยังสาขาเศรษฐกิจอื่นที่เกี่ยวข้องและภาคส่วนต่าง ๆ ของระบบเศรษฐกิจด้วย เช่น สาขาอุตสาหกรรมและบริการ เป็นต้น โดยผลกระทบทางอ้อมนี้จะแบ่งเป็นสองส่วน คือ 1) ความเชื่อมโยงด้านการผลิต (Production Linkages) และ2) ด้านเชื่อมโยงด้านการบริโภค (Consumption Linkages) รายละเอียด ดังนี้

ความเชื่อมโยงด้านการผลิต (Production Linkages) กำหนดโดยเทคโนโลยีการผลิต ซึ่งแสดงรายละเอียดในตารางปัจจัยการผลิตและผลผลิต โดยแบ่งเป็น 1) ความเชื่อมโยงไปข้างหน้า (Forward Linkages) แสดงถึงการผลิตสาขาหนึ่งที่เป็นอุตสาหกรรมต้นน้ำ (Upstream) เพิ่มขึ้นก่อให้เกิดการเพิ่มขึ้นของอุปทานในอุตสาหกรรมปลายน้ำ (Downstream) เช่น เมื่อสาขาเกษตรกรรมขยายตัว ก็จะเพิ่มปัจจัยการผลิตให้อุตสาหกรรมอาหารและก่อให้เกิดการผลิตในอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น และยิ่งสาขาการผลิตปลายน้ำมีความเชื่อมโยงกันมากเท่าไร ก็จะก่อให้เกิดผลความเชื่อมโยงไปข้างหน้าที่เพิ่มมากขึ้น และ 2) ความเชื่อมโยงไปข้างหลัง (Backward Linkages) ซึ่งบอกถึงผลกระทบต่อเนื่องของสาขาการผลิตใดการผลิตหนึ่งที่เป็นอุตสาหกรรมปลายน้ำ (Downstream) ที่มีต่ออุตสาหกรรมที่เป็นต้นน้ำ (Upstream) เช่น เมื่อมีภาคเกษตรขยายตัวขึ้นก็จะก่อให้เกิดอุปสงค์ของสินค้าขั้นกลาง (Intermediate Goods) ที่เชื่อมโยงไปยังอุตสาหกรรมต้นน้ำของภาคเกษตร เช่น การผลิตปุ๋ย เมล็ดพันธุ์ เครื่องมือเครื่องจักร และบริการขนส่ง และยิ่งสาขาการผลิตต้นน้ำมีความเชื่อมโยงกันมากเท่าไร ก็จะทำให้ความเชื่อมโยงไปข้างหลังเพิ่มมากขึ้น ดังนั้น การผลิตจะก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มมากหรือน้อยเพียงใดขึ้นอยู่กับว่าสินค้าประเภทนั้นใช้ปัจจัยขั้นกลางที่มาจากในประเทศหรือนำเข้าจากต่างประเทศมากกว่ากัน ขณะเดียวกันการผลิตที่เพิ่มขึ้นนี้ ก่อให้เกิดรายได้ของปัจจัยการผลิตและครัวเรือนเพิ่มขึ้น ทำให้มีการซื้อสินค้าและบริการเพิ่มขึ้นได้อีกด้วย นำมาซึ่งการบริโภคของประชาชนเพิ่มขึ้น (Consumption Linkages) รายละเอียดของผลกระทบทางเศรษฐกิจได้ดังรูปที่ 2

รูปที่ 2 ผลกระทบทางเศรษฐกิจ (Multiplier Effects)

ทั้งนี้ หากใช้แบบจำลองบัญชีเมทริกซ์สังคม (Social Accounting Matrix: SAM) ของ สศค. ซึ่งเป็นเครื่องมือที่ใช้ในการวิเคราะห์ผลกระทบของการลงทุนที่มีต่อสาขาเศรษฐกิจไทย พบว่า สาขาที่มีตัวทวีคูณสูงส่วนใหญ่จะเป็นสาขาบริการ ได้แก่ การค้า (1.41) การศึกษา (1.39) ดิจิทัล (1.36) และบริการทางการเงิน (1.34) เป็นต้น ขณะที่สาขาอสังหาริมทรัพย์จะมีตัวคูณอยู่ในระดับกลางที่ 1.13 นั้นหมายความว่า หากภาคการผลิตมีการลงทุนในสาขาอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 100 บาท จะก่อให้เกิดผลกระทบทางเศรษฐกิจทั้งทางตรงและทางอ้อม จำนวน 113 บาท อย่างไรก็ดี สาขาอุตสาหกรรมการผลิตและสาขาเครื่องมือเครื่องจักรมีค่าตัวทวีคูณอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 1 ส่วนหนึ่งเกิดจากการลงทุนดังกล่าวมีส่วนรั่วไหล โดยเฉพาะการนำเข้า (Import Leakage Ratio) ออกจากระบบเศรษฐกิจมากกว่าและเกิดมูลค่าเพิ่มภายในประเทศที่ต่ำกว่าการลงทุนด้านอื่น ๆ รายละเอียดดังรูปที่ 3

รูปที่ 3 ตัวทวีคูณ (Multiplier Effects) ของสาขาเศรษฐกิจต่าง ๆ

**หมายเหตุ:** สาขาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย 1) การก่อสร้างที่อยู่อาศัย 2) การก่อสร้างอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย3) การก่อสร้างงานบริการสาธารณะทางด้านเกษตรและป่าไม้ 4) การก่อสร้างงานบริการสาธารณะที่ไม่เกี่ยวกับงานเกษตร 5) การก่อสร้างอื่น ๆ และ 6) บริการด้านอสังหาริมทรัพย์
**ที่มา:** สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานสถิติแห่งชาติ กระทรวงพาณิชย์ คำนวณโดย สศค.

3.การวิเคราะห์ห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain)

การวัดค่าผลกระทบความเชื่อมโยงไปข้างหน้า และผลกระทบความเชื่อมโยงไปข้างหลังแสดงให้เห็นถึงลักษณะโครงสร้างการผลิตว่าเป็นต้นน้ำ (Upstream) หรือปลายน้ำ (Downstream) โดยคำนึงถึงความเชื่อมโยงระหว่างสาขาการผลิตทั้งทางตรงและทางอ้อม พบว่า สาขาการผลิตที่มีค่าดัชนีความเชื่อมโยงไปข้างหน้า (Forward Linkage Index) สูงเป็นลำดับต้น ๆ เช่น การผลิตผลิตภัณฑ์ที่ได้จากการกลั่นปิโตรเลียม สาขาไฟฟ้า และก๊าซ สาขาการเงินและการประกัน และสาขาการขนส่ง ซึ่งแสดงว่าสาขาการผลิตเหล่านี้มีลักษณะโครงสร้างการผลิตที่มีแนวโน้มเป็นการผลิตต้นน้ำ (Upstream) ในขณะที่สาขาการผลิตที่มีค่าดัชนีความเชื่อมโยงไปข้างหลัง (Backward Linkage Index) สูงเป็นลำดับต้น ๆ ได้แก่ อุตสาหกรรมเหล็กกล้า การฆ่าสัตว์ การผลิตผลิตภัณฑ์จากเมล็ดธัญพืช ผลิตภัณฑ์อาหารแปรรูป การผลิตผลิตภัณฑ์อาหารอื่น ๆ และอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ซึ่งแสดงว่าสาขาการผลิตเหล่านี้มีลักษณะโครงสร้างการผลิตที่มีแนวโน้มเป็นการผลิตปลายน้ำ (Downstream) รายละเอียดดังรูปที่ 4

รูปที่ 4 ดัชนีความเชื่อมโยงไปข้างหน้าและดัชนีความเชื่อมโยงไปข้างหลัง

**ที่มา:** ตารางปัจจัยการผลิตและผลผลิต สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ คำนวณโดย สศค.

นอกจากนี้ การวิเคราะห์ความเชื่อมโยงการผลิตในห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain) สามารถวิเคราะห์ด้วยวิธีการวัดค่าความยาวของการเชื่อมโยงเฉลี่ย (Average Propagation Length) ที่เน้นถึงการเปลี่ยนแปลงของสาขาการผลิตหนึ่งที่มีผลต่อความยาวเฉลี่ยของการเชื่อมโยงของสาขาการผลิตอื่น โดยผลการวิเคราะห์ พบว่า ความเชื่อมโยงไปข้างหน้าในห่วงโซ่อุปทานของสาขาอสังหาริมทรัพย์ (Forward Linkages) โดยสาขาอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมต้นน้ำ (Upstream) ได้ถูกนำไปใช้เป็นปัจจัยการผลิตของสาขาการค้า สถานที่เก็บสินค้าและบริการสินค้า บริการทางการเงิน การประกันชีวิต วิทยุและโทรทัศน์ บริการบันเทิงและบริการส่วนบุคคล เป็นต้น ซึ่งเป็นการเชื่อมโยงทางตรง ส่วนความเชื่อมโยงทางอ้อม สาขาการค้าส่งถูกนำไปใช้เป็นปัจจัยการผลิตในสาขาภัตตาคารและร้านขายเครื่องดื่ม โรงแรมและที่พัก และการค้าปลีก ขณะที่การบริการส่วนบุคคล ถูกนำไปใช้เป็นปัจจัยในการผลิตของสาขาบริการทางการแพทย์และบริการทางการศึกษา รวมทั้งนำไปผลิตเครื่องมือและเครื่องใช้ในครัวเรือน รายละเอียดดังรูปที่ 5

รูปที่ 5 ความเชื่อมโยงไปข้างหน้าในห่วงโซ่อุปทานของสาขาอสังหาริมทรัพย์

ขณะที่ความเชื่อมโยงไปข้างหลังในห่วงโซ่อุปทานของสาขาอสังหาริมทรัพย์ (Backward Linkages) โดยสาขาอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมปลายน้ำ (Downstream) ซึ่งเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงของความต้องการที่สูงขึ้น จะส่งผลกระทบย้อนกลับไปข้างหลังต่อสาขาการผลิตอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยความเชื่อมโยงทางตรง (Direct Linkages) คือ การผลิตเหล็ก การผลิตซีเมนต์ การผลิตผลิตภัณฑ์คอนกรีต โรงเลื่อย การผลิตโลหะ และการผลิตเครื่องจักร เป็นวัตถุดิบที่นำมาใช้ในการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ ส่วนความเชื่อมโยงทางอ้อม (Indirect Linkages) ก็ยังเกี่ยวข้องกับการทำเหมืองแร่แร่ดีบุกและทังสเตน การทำเหมืองแร่ที่ใช้เคมีภัณฑ์และปุ๋ย รวมทั้งบริการทางการเกษตรอีกด้วย รายละเอียดดังรูปที่ 6

รูปที่ 6 ความเชื่อมโยงไปข้างหลังในห่วงโซ่อุปทานของสาขาอสังหาริมทรัพย์