พรบ. ทรัพย์อิงสิทธิ : ช่องทางใหม่ในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์

พรบ. ทรัพย์อิงสิทธิ : ช่องทางใหม่ในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์

บทความโดยนายปรนาคินทร์  กตัญญุตานนท์ 
เรียบเรียงโดย กองบรรณาธิการ

ด้วยกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบันยังมีข้อจำกัดบางประการ ซึ่งทำให้การใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สามารถทำได้อย่างเต็มที่นัก กระทรวงการคลังจึงเล็งเห็นว่า การสร้างเครื่องมือใหม่ที่ช่วยเพิ่มความคล่องตัวในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และจะเป็นการกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น จึงได้เสนอกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิขึ้นมาเพื่อให้เป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ 

แนวคิดของร่าง พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ

โดยทั่วไปแล้วก็เป็นที่ทราบกันว่า ผู้ที่สามารถใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มที่ก็คือ “เจ้าของ” อสังหาริมทรัพย์ แต่เจ้าของก็อาจเลือกที่จะไม่ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เองก็ได้ และให้ผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์แทนโดยต้องเสียค่าตอบแทนให้กับเจ้าของ ซึ่งนิยมทำกันเป็น “สัญญาเช่า” ระหว่างเจ้าของและผู้ใช้ประโยชน์ อย่างไรก็ดี กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นการเช่าหรือทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) หรือการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 (พ.ร.บ. เช่าปี 42) ยังมีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์หลายประการ โดยข้อจำกัดหลักๆ ของการเช่าตาม ป.พ.พ. ที่สร้างอุปสรรค์ในการใช้ประโยชน์คือ สิทธิการเช่านั้นเกิดขึ้นจาก “สัญญา” ซึ่งหลักการของการเช่าของตาม ป.พ.พ. คือ ผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์เท่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หรือได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเท่านั้น ซึ่งแต่ละสัญญาก็จะแตกต่างกันออกไป 

นอกจากนี้ ผู้เช่ายังไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อน อีกทั้งสิทธิการเช่ายังเป็นสิทธิที่มีความเฉพาะตัว หากผู้เช่าตายสัญญาเช่าย่อมระงับ และสภาพของสิทธิการเช่าก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์จึงไม่สามารถนำไปจำนองได้ เนื่องจากไม่มีการกำหนดไว้ เป็นการเฉพาะให้สิทธิ
การเช่าตาม ป.พ.พ. เป็นสังหาริมทรัพย์ที่จำนองได้ ในส่วนของทรัพยสิทธิตาม ป.พ.พ. การก่อตั้งสิทธิก็เกิดขึ้นจากสัญญาเช่นกัน ซึ่งแม้ว่าทรัพยสิทธิจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำไปจำนองได้ แต่ทรัพยสิทธิแต่ละชนิดก็ยังมีข้อจำกัดบางประการที่แตกต่างกันไป เช่น สิทธิเหนือพื้นดินสามารถก่อตั้งบนอสังหาริมทรัพย์ได้เพียงชนิดเดียวคือที่ดินเท่านั้น หรือสิทธิเก็บกินจะระงับลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย จึงไม่อาจตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องสงวนอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้เปลี่ยนไปในสาระสำคัญตลอดระยะเวลาของสัญญา จึงไม่สามารถดัดแปลง ต่อเติม หรือปลูกสร้างได้ เป็นต้น

เมื่อมาพิจารณา พ.ร.บ. เช่าปี 42 จะพบว่าพ.ร.บ. เช่าปี 42 ได้มีการพยายามแก้ไขข้อจำกัดของการเช่าตาม ป.พ.พ. โดยบัญญัติให้สิทธิการเช่าตาม พ.ร.บ. เช่าปี 42 สามารถโอนให้แก่กันได้ ตกทอดเป็นมรดกได้ ให้ผู้เช่าสามารถให้เช่าช่วงได้ และให้นำสิทธิการเช่าไปเป็นหลักประกันโดยการจำนองได้

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลล่าสุด (สิงหาคม 2560) พบว่ามีผู้จดทะเบียนเช่าตาม พ.ร.บ. เช่าปี 42 เพียง 6 รายเท่านั้น แม้ว่าการเช่าตาม พ.ร.บ. เช่าปี 42 จะมีระยะเวลาการเช่าได้สูงสุดถึง 50 ปี ก็ตาม

ซึ่งสันนิษฐานว่า อาจเกิดจากการที่ พ.ร.บ. เช่าปี 42 มีข้อจำกัดมากมาย ทั้งการจำกัดขอบเขตวัตถุประสงค์ไว้เพื่อการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น และยังมีกำหนดข้อจำกัดอีกหลายประการไว้ในกฎหมายลำดับรอง ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดประเภทของพาณิชยกรรม ให้ต้องเป็นพาณิชยกรรมที่มี
การลงทุนไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท การกำหนดประเภทของอุตสาหกรรม ให้ต้องเป็นอุตสาหกรรมที่ได้รับ BOI การกำหนดให้ต้องใช้อสังหาริมทรัพย์ตามประเภทที่กำหนดไว้เท่านั้น การกำหนดให้ต้องแสดงหลักฐานจำนวนมากในการจดทะเบียน หรือ การกำหนดให้การเช่าที่ดินเกินกว่า 100 ไร่ ต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์และขั้นตอนที่มีความยุ่งยากเป็นพิเศษ เป็นต้น

ดังนั้น จะเห็นได้ว่ากฎหมายที่บังคับใช้ในปัจจุบันยังไม่เอื้ออำนวยให้ประชาชนสามารถใช้ประโยชน์และบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพได้มากพอ จึงนำมาสู่แนวคิดที่ว่า

ควรจะมีการสร้างสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์แบบใหม่ที่ปลดล็อกข้อจำกัดเดิมๆ ขึ้นมาชื่อว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” โดยให้สิทธิการใช้ประโยชน์นี้เป็น “สินทรัพย์ชนิดใหม่” (New Asset Class) ที่มีความคล่องตัวและมีมูลค่าในตัวมันเอง

โดยมูลค่าของสินทรัพย์นี้เกิดขึ้นจากการลักษณะแห่งสิทธิที่สามารถใช้ประโยชน์ได้กว้างขึ้น มีความยืนหยุ่น มีความชัดเจน และได้รับการรับรองโดยกฎหมาย ทั้งนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการเสนอกฎหมายว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องการกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงสุดในที่ดินอีกด้วย

ตารางเปรียบเทียบสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามร่าง พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ กับกฎหมายอื่น

 การเช่า 
ตาม ป.พ.พ.
ทรัพยสิทธิ
ตาม ป.พ.พ.
การเช่า ตาม พ.ร.บ. เช่า 
ปี 42
ร่าง พ.ร.บ. 
ทรัพย์อิงสิทธิ
การก่อตั้งสิทธิโดยสัญญาเช่าโดยสัญญาเช่าโดยสัญญาเช่าโดยการจดทะเบียน
ฝ่ายเดียว
การกำหนดกรอบวัตถุประสงค์ไม่มีการกำหนดกรอบไม่มีการกำหนดกรอบเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมไม่มีการกำหนดกรอบ
กรอบระยะเวลาไม่เกิน 30 ปีไม่เกิน 30 ปีมากกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปีไม่เกิน 30 ปี
การโอนสิทธิ/ให้เช่าช่วงให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิไม่ได้
เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า
สิทธิเหนือพื้นดิน
ให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิได้
สิทธิเก็บกิน
ให้เช่าได้ แต่โอนสิทธิไม่ได้
ให้เช่าช่วงหรือ
โอนสิทธิได้
โดยไม่ต้องขอความยินยอม
ให้เช่าหรือโอนสิทธิได้โดยไม่ต้องขอความยินยอม
การตกทอดเป็นมรดกเป็นสิทธิเฉพาะตัว 
ผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ สิทธิจึงไม่ตกทอดเป็นมรดก
สิทธิเหนือพื้นดินตกทอดเป็นมรดกได้สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้ทรงสิทธิเก็บกินตายสิทธิเก็บกิน  ย่อมระงับ สิทธิจึง  ไม่ตกทอดเป็นมรดกตกทอดเป็นมรดกได้ตกทอดเป็นมรดกได้
การนำไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้ไม่สามารถนำสิทธิไปจำนำหรือจำนองได้ 
แต่นำไปเป็นหลักประกัน
ทางธุรกิจได้
หากได้รับ
ความยินยอม
จากผู้ให้เช่า
นำสิทธิไปจำนองหรือเป็นหลักประกันทางธุรกิจได้นำสิทธิไปจำนองหรือเป็นหลักประกันทางธุรกิจได้นำสิทธิไปจำนองหรือเป็นหลักประกันทางธุรกิจได้
การดัดแปลง
ต่อเติมอสังหาริมทรัพย์
ไม่สามารถทำได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมสิทธิเหนือพื้นดิน
ดัดแปลง ต่อเติม ปลูกสร้างได้สิทธิเก็บกินไม่สามารถทำได้
ไม่สามารถทำได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมดัดแปลง ต่อเติม 
ปลูกสร้างได้

การศึกษาเปรียบเทียบกฎหมายการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของต่างประเทศ

จากการศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ จะพบว่า ในหลายประเทศจะมีการแบ่งการให้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 2 ระดับ 

ระดับแรกคือ การให้เช่าแบบทั่วไป ซึ่งสิทธิการเช่าประเภทนี้จะมีลักษณะมีความเฉพาะตัว ผู้เช่าจะไม่สามารถให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิให้กับบุคคลอื่น เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า และยังใช้สอยหาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างจำกัดเท่าที่ผู้ให้เช่าอนุญาตไว้ในสัญญาเท่านั้น

ระดับที่ 2 คือ การให้ใช้ประโยชน์แบบพิเศษ ซึ่งสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ลักษณะนี้จะให้สิทธิแก่ผู้ทรงสิทธิในการใช้สอยหาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มที่ โดยผู้ทรงสิทธิอาจโอนให้เช่าช่วง ดัดแปลงต่อเติม หรือนำสิทธิไปจำนองได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีข้อกังวลใจเป็นพิเศษ ก็อาจกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ไว้ได้ แต่หากไม่ได้มีการกำหนดไว้ 
ผู้ทรงสิทธิก็สามารถใช้สิทธิของตนได้อย่างเต็มที่เสมือนผู้ทรงกรรมสิทธิ์ที่มีระยะเวลาจำกัด

ตัวอย่างประเทศที่มีการแบ่งการให้ใช้ประโยชน์ออกเป็น 2 ระดับ

ประเทศการเช่าแบบทั่วไปการให้ใช้ประโยชน์แบบพิเศษ
อังกฤษและเวลส์Licenseผู้เช่าสามารถใช้สิทธิได้อย่างจำกัดเท่าที่ได้รับอนุญาต และไม่อาจโอนสิทธิ/ให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับ
ความยินยอมจากผู้ให้เช่า 
Leaseholdสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ไม่มีการกำหนดระยะเวลาสูงสุดตามกฎหมาย ผู้เช่าสามารถใช้สิทธิได้อย่างเต็มที่ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น รวมถึงสามารถโอนสิทธิ/ให้เช่าช่วง และนำ leasehold ไปจำนอง
ฝรั่งเศสHiring – rental of thingsผู้เช่าสามารถใช้สิทธิได้อย่างจำกัดเท่าที่ได้รับอนุญาต และไม่อาจโอนสิทธิ/ให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับ
ความยินยอมจากผู้ให้เช่า
Bail emphytéotiqueการเช่าระยะยาวตั้งแต่ 18 – 99 ปี ซึ่งผู้เช่าสามารถใช้สิทธิได้อย่างเต็มที่ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น รวมถึงสามารถโอนสิทธิ/ให้เช่าช่วง และนำสิทธิไปจำนอง
เยอรมนีLeaseผู้เช่าสามารถใช้สิทธิได้อย่างจำกัดเท่าที่ได้รับอนุญาต และไม่อาจโอนสิทธิ/ให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับ
ความยินยอมจากผู้ให้เช่า
Hereditary Building Rightsสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ไม่มีการกำหนดระยะเวลาสูงสุดตามกฎหมาย ผู้ทรงสิทธิสามารถใช้สิทธิได้อย่างเต็มที่ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น รวมถึงสามารถโอนสิทธิ/ให้เช่าช่วง และนำสิทธิไปจำนองPermanent Residential Right สิทธิการใช้ประโยชน์ในห้องชุดที่ไม่มีการกำหนดระยะเวลาสูงสุดตามกฎหมาย 
ผู้ทรงสิทธิสามารถใช้สิทธิได้อย่างเต็มที่ภายใต้บทบัญญัติตามกฎหมายห้องชุด เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น รวมถึงสามารถโอนสิทธิ/ให้เช่าช่วง และนำสิทธิไปจำนอง
กัมพูชาLeaseผู้เช่าสามารถใช้สิทธิได้อย่างจำกัดเท่าที่ได้รับอนุญาต และไม่อาจโอนสิทธิ/ให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับ
ความยินยอมจากผู้ให้เช่า
Perpetual Leaseการเช่าระยะยาวตั้งแต่ 15-50 ปี ซึ่งผู้เช่าสามารถใช้สิทธิได้อย่างเต็มที่ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น รวมถึงสามารถ
โอนสิทธิ/ให้เช่าช่วง และนำสิทธิไปจำนอง

ทรัพย์อิงสิทธิแตกต่างจากสิทธิการใช้ประโยชน์อื่นๆ ที่มีอยู่แล้วอย่างไร

ทรัพย์อิงสิทธิ คือสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแตกต่างจากสิทธิอื่นๆ เนื่องจากเป็นสิทธิที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถก่อตั้งขึ้นได้โดยตัวเองด้วยการจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่ได้ถูกก่อตั้งขึ้นโดยสัญญา และมีกฎหมายรับรองสิทธิดังกล่าวอีกด้วย โดยผู้ที่เป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะมีสิทธิใช้สอยและหาประโยชน์ในตัวอสังหาริมทรัพย์และตัวสิทธิได้อย่างเต็มที่ กล่าวคือ สามารถให้เช่า ดัดแปลง ต่อเติม อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงขออนุญาตในการดำเนินการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ อีกทั้งสามารถโอนสิทธิ ให้สิทธิตกทอดในทางมรดก หรือจำนองสิทธิได้ โดยไม่ต้องกลับมาขอความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อน 

ด้วยลักษณะเฉพาะของทรัพย์อิงสิทธิซึ่งได้รับการรับรองโดยกฎหมายฉบับนี้ จึงทำให้ทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความคล่องตัว มีมูลค่า และมีความมั่นคงกว่าสิทธิในอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มีอยู่เดิมในกฎหมายปัจจุบัน ทั้งนี้ ร่าง พ.ร.บ. ได้กำหนดให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดเสมือนเจ้าของกรรมสิทธิ์ด้วย เพื่อให้สอดคล้องกับการกำหนดให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ มีสิทธิใช้สอยและหาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มที่ แต่ถึงจะมีสิทธิในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์แล้วก็ตาม แต่การใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องต่างๆ เช่น การก่อสร้าง การดูแลรักษา ก็ยังต้องดำเนินการตามที่กฎหมายในแต่ละเรื่องได้กำหนดไว้ 

วิธีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ

เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดหรือห้องชุด อาจก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิลงบนอสังหาริมทรัพย์ของตนได้โดยการนำหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ (โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี) มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมแสดงความประสงค์ในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ โดยมีกำหนดระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี แต่หากอสังหาริมทรัพย์ที่ประสงค์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธินั้นได้ถูกนำไปจำนอง หรือนำไปเป็นหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิอื่นใดที่ได้จดทะเบียนไว้อยู่ก่อนแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะต้องนำหนังสือแสดงความยินยอมที่ได้รับจากผู้รับจำนอง ผู้รับหลักประกันทางธุรกิจ หรือผู้มีสิทธิอื่นที่มีอยู่ก่อนมาแสดงพร้อมกันด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิให้ และหลักจากที่มีการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะออกหนังสือรับรองมาฉบับหนึ่งเรียกว่า “หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” ซึ่งจะเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินฉบับหนึ่ง และส่งมอบให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกฉบับหนึ่ง โดย ณ วันแรกของการจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะมีสถานะเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ และจะยังคงมีสถานะนั้นอยู่จนกว่าจะโอนทรัพย์อิงสิทธิให้กับผู้อื่น

ขั้นตอนการดำเนินการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ

ความสำคัญของหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ

เนื่องจากหลักการของทรัพย์อิงสิทธิคือการสร้างความคล่องตัวในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ จึงจำเป็นต้องสร้างเอกสารแสดงสิทธิขึ้นมาอีกฉบับที่เรียกว่า “หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” เพื่อใช้ในการเปลี่ยนมือทรัพย์อิงสิทธิ หรือการจดทะเบียนนิติกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์อิงสิทธิ โดยที่ไม่ต้องกลับไปใช้โฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เจ้าของเป็นผู้ถืออีก เพื่อลดความยุ่งยากในการดำเนินการ และเป็นการรับรองว่าทรัพย์อิงสิทธิเป็น “สินทรัพย์”ที่สามารถเปลี่ยนมือ และมีมูลค่าในตัวของมันเอง

ดังนั้น หากมีการโอนทรัพย์อิงสิทธิ ผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องไปจดทะเบียนโอนทรัพย์อิงสิทธิกับพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนการโอนหลังหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ และผู้โอนจะต้องส่งมอบหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิให้กับผู้รับโอนด้วยเพื่อให้การโอนนั้นสมบูรณ์ นอกจากนี้ หากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะทำนิติกรรมใดๆ ที่เกี่ยวข้องทรัพย์อิงสิทธิ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ การจำนองทรัพย์อิงสิทธิ หรือการให้ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดแก่ทายาท ก็จะต้องมาจดทะเบียนในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อจะได้สามารถใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้

ใครอาจได้รับประโยชน์

กฎหมายฉบับนี้มีความมุ่งหมายที่จะสร้างประโยชน์ให้กับทั้งฝั่งผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยทรัพย์อิงสิทธิจะเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการแสวงหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของตน โดยที่ไม่ต้องการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองและไม่ต้องการรับภาระต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์นั้น แต่ก็ยังไม่ต้องการจำหน่ายกรรมสิทธิ์ของตน และทรัพย์อิงสิทธิจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ต้องการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่และคล่องตัว ไม่ว่าจะเพื่อที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม หรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่นใดก็ตาม โดยต้องการให้สิทธินั้นมีสถานะที่ชัดเจนในทางกฎหมายว่าสามารถโอนต่อได้ทั้งทางนิติกรรมหรือทางมรดก และต้องการให้สิทธินั้นสามารถนำไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ แต่ยังไม่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เพราะกรรมสิทธิ์อาจจะมีราคาที่แพงเกินไปหรือไม่ได้มีความจำเป็นที่จะต้องมีกรรมสิทธิ์)

ยิ่งไปกว่านั้น หากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องการโอนทรัพย์อิงสิทธิให้กับผู้อื่น กฎหมายฉบับนี้ก็จะช่วยสร้างความมั่นใจและลดความยุ่งยากให้กับผู้ที่จะเข้ามาเป็นผู้รับโอน เนื่องจากทรัพย์ อิงสิทธิเป็นสิทธิที่มีความเป็นมาตรฐานซึ่งได้ถูกบัญญัติไว้ชัดเจนในกฎหมาย จึงตรวจสอบง่ายกว่าการรับโอนสิทธิตามสัญญา ซึ่งมีความหลากหลาย ซับซ้อน และต้องใช้ความระมัดระวังในการตรวจสอบกว่ามาก     

 แน่นอนว่าหากมีการลงทุนเพิ่มขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็จะส่งผลช่วยเพิ่มการจ้างงานและทำให้รัฐได้รับรายได้ภาษีเพื่อมาบริหารจัดการประเทศมากยิ่งขึ้น นอกจากนี้ ทรัพย์อิงสิทธิยังอาจเป็นกำลังเสริมที่จะช่วยกระตุ้น GDP ของไทยในยามที่ภาคการส่งออกมีแนวโน้มจะอ่อนตัวลงจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีความขัดแย้งอยู่ในปัจจุบัน

ปรนาคินทร์  กตัญญุตานนท์
ผู้เขียน

ผู้เชี่ยวชาญ สำนักกฎหมาย
สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

สรุป

 เชื่อว่าทรัพย์อิงสิทธิจะเข้ามาเป็นเครื่องใหม่สำหรับการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้เติบโตได้มากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ดี ทรัพย์อิงสิทธิก็เป็นเพียง “ทางเลือก” ซึ่งสุดท้ายแล้ว ก็ขึ้นอยู่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ต้องการใช้ประโยชน์จะพิจารณาใช้ทรัพย์อิงสิทธิให้มีความเหมาะสมกับแต่ละกรณี

Most Popular

ผลสำรวจการประเมินมาตรการกระทรวงการคลัง กรณีศึกษา มาตรการ “ช้อปดีมีคืน”

ผลสำรวจการประเมินมาตรการกระทรวงการคลัง กรณีศึกษา มาตรการ “ช้อปดีมีคืน”

weight-loss

เพราะเข้าใจผิด จึงไม่ผอม

ปรับตัว เปลี่ยนแปลง ด้วย Smart Workplace นำธุรกิจอุตสาหกรรมไทยก้าวสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน

อินชัวร์เทค (InsurTech): ประกันภัยในยุคฟินเทค

บันทึกการเดินทางข้ามโลกในยุค COVID-19

COVID-19

จดหมายเปิดผนึก ตกผลึกความคิด จากโควิดสู่ความท้าทายเศรษฐกิจไทย Bizklass X รู้จริงเศรษฐกิจไทย

Other Posts