ลึกแต่ไม่ลับกับ ... “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”

บทความโดย นางสาวศิริญา วงษ์ทิพย์
นางสาวศิรินันท์ ไหมคง
นางสาวปิยาพัชร ล้อจรัสศรีวงษ์
เรียบเรียงโดย ดร.นรพัชร์ อัศววัลลภ
ภาพประกอบโดย ผู้เขียนและ Unsplash.com

เชื่อว่าในนาทีนี้คงไม่มีใครไม่เคยได้ยินชื่อ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ที่เริ่มจัดเก็บในปี 2563แต่น้อยคนนักที่จะรู้จักลึกถึงรายละเอียดว่าทำไมต้องจัดเก็บ ใครบ้างที่จะต้องเสียภาษี มีวิธีการคิดภาษีและจัดเก็บอย่างไร มีการยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีหรือไม่ ในบทความนี้ เราจะมาเล่าให้คุณผู้อ่านได้ฟังถึงสิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมวิธีการเตรียมตัวในการเสียภาษีกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภาษีที่ดินฯ) หรือพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562เป็นกฎหมายภาษีฐานทรัพย์สินที่นำมาบังคับใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภาษีโรงเรือนฯ) และภาษีบำรุงท้องที่เพื่อแก้ไขปัญหาและข้อบกพร่องของการจัดเก็บภาษีเดิม เช่น ฐานภาษีซ้ำซ้อนกับภาษีฐานรายได้ อัตราภาษีสูงถึง 12.5% เปิดให้ใช้ดุลยพินิจในการจัดเก็บค่อนข้างมาก เป็นต้น กล่าวง่ายๆ คือ

ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป เราจะเสียภาษีที่ดินฯ แทนการเสียภาษีโรงเรือนฯ และภาษีบำรุงท้องที่

ภาษีที่ดินฯ จะจัดเก็บภาษีบนฐานมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากเจ้าของ โดยคำนวณภาษีตามการใช้ประโยชน์ และจัดเก็บเป็นประจำทุกปีโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ประกอบด้วย เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา โดยจะจัดเก็บจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในเขตพื้นที่ของ อปท. นั้น

ทั้งนี้ กฎหมายมีผลใช้บังคับแล้วเมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2562 และจะเริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป ซึ่งการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะทำให้ระบบภาษีฐานทรัพย์สินในประเทศไทยทันสมัยและมีความเป็นธรรมมากขึ้น และช่วยให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) สามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพและมีรายได้เพียงพอต่อการดำเนินภารกิจในอนาคต

ใครมีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่
1) บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หรือ
2) บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุด หรือ
3) บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ

ทั้งนี้ ผู้เป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคม ของปีใด เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีในปีนั้น

อย่างไรก็ดี กรณีที่มีการเช่าและเกิดการผลักภาระภาษีจากเจ้าของไปยังผู้เช่า การจัดเก็บภาษีจะเรียกเก็บจากเจ้าของเท่านั้น การผลักภาระภาษีเป็นเรื่องระหว่างเจ้าของและผู้เช่า

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะจัดเก็บอย่างไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะจัดเก็บจากความเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หรือผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ โดยขั้นตอนแรกเริ่มจากการหามูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างก่อน แล้วจึงนำมูลค่าดังกล่าวไปคำนวณหาภาษีตามการใช้ประโยชน์ ซึ่งสรุปเป็นขั้นตอนได้ดังนี้

3.1 หามูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง

การคำนวณหามูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น กฎหมายกำหนดให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ ที่จัดทำโดยกรมธนารักษ์มาเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ ซึ่งจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ดังนี้

o มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินฯ ที่ดิน (บาท/ตร.ว.) x พื้นที่ที่ดิน (ตร.ว.)
o มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = [ราคาประเมินฯ สิ่งปลูกสร้าง (บาท/ตร.ม.) x พื้นที่สิ่งปลูกสร้าง (ตร.ม.)]- ค่าเสื่อมราคา
o มูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินฯ ห้องชุด (บาท/ตร.ม.) x พื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)

3.2 ตรวจสอบการทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เพื่อคิดอัตราภาษีตามการใช้ประโยชน์จริง

การทำประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562แบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลัก ได้แก่

1) เกษตรกรรม คือ การทำไร่ ทำนา ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ รวมถึงการประกอบเกษตรกรรมอีก 12 กลุ่มใหญ่ตามนิยาม “การประกอบการเกษตร” ในระเบียบคณะกรรมการนโยบายและแผนพัฒนาการเกษตรและสหกรณ์ว่าด้วยการขึ้นทะเบียนเกษตรกร พ.ศ. 2560 และที่แก้ไขเพิ่มเติมอีกด้วย การทำเกษตรกรรมจะต้องเป็นไปตามอัตราในการประกอบการเกษตร หรือลักษณะในการใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตามที่กำหนดไว้ในบัญชี แนบท้ายประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยรวมกันประกาศกำหนด เช่น กล้วย 200 ต้น/ไร่ มะม่วง มะพร้าว ลิ้นจี่ ลำไย 20 ต้น/ไร่ ส้ม 45 ต้น/ไร่ เป็นต้น

ทั้งนี้ การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมยังรวมไปถึงพื้นที่ต่อเนื่องด้วย โดยพื้นที่ต่อเนื่อง เช่น ที่ตั้งของยุ้งฉางเก็บผลผลิต คันนา คลองส่งน้ำ บ่อน้ำ เป็นต้น ต้องมีพื้นที่ไม่เกิน 1 ใน 3 ของพื้นที่ทั้งหมด และให้รวมถึงช่วงเวลาพักการเกษตรเพื่อปรับปรุงสภาพดิน ตัดวงจรโรค หรือพักฤดูกาลผลิตด้วย

โดยสรุป การพิจารณาการใช้ประโยชน์เกษตรกรรม จะดูจากสภาพความเป็นจริงในที่ดินว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์ข้างต้นหรือไม่ และรวมถึงสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดินนั้น และใช้ประโยชน์ต่อเนื่องกับการประกอบเกษตรกรรม ก็จะคิดในอัตราเกษตรกรรมเช่นเดียวกัน

2) ที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้าน ตึก ตึกแถว ห้องชุด อาคาร โรงเรือน กระท่อม แพ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นที่บุคคลใช้เป็นที่อยู่อาศัย รวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ต่อเนื่อง

การใช้ประโยชน์ที่อยู่อาศัยแบ่งเป็น 2 กรณี คือ บ้านหลังหลักและบ้านหลังอื่น
o บ้านหลังหลัก แบ่งเป็น 2 กรณีย่อย ดังนี้

กรณีบ้านหลังหลักเป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน โดยมีชื่อในโฉนดและมีชื่อในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคม จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษี 50 ล้านบาท
กรณีบ้านหลังหลักเป็นเจ้าของบ้านและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ในวันที่ 1 มกราคม จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษี 10 ล้านบาท สำหรับสิ่งปลูกสร้าง (ตัวบ้าน)
บ้านหลังอื่น ได้แก่ บ้านที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้น

3) อื่นๆ คือ การใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ใช่การประกอบเกษตรกรรมและการใช้เป็นที่อยู่อาศัย เช่น ร้านค้า โรงแรม โรงงานอุตสาหกรรม สำนักงานบริษัท เป็นต้น ดังนั้น บ้านหลังอื่นจึงไม่ถือเป็นการใช้ประโยชน์อื่นๆ แต่ที่ถูกต้องควรเป็นที่อยู่อาศัย (บ้านหลังอื่น)

4) รกร้างว่างเปล่าหรือไม่ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ คือ ที่ดินที่ทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่า ไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ หรือสิ่งปลูกสร้างถูกทิ้งไว้ให้เสื่อมสภาพโดยไม่ได้นำมาทำประโยชน์ เช่น โรงสีที่ควรถูกนำมาใช้งานแต่เจ้าของไม่ได้นำมาใช้งานและปล่อยให้มีสภาพโทรมจนไม่สามารถใช้การได้ จะถูกคิดภาษีทั้งส่วนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรารกร้าง เป็นต้น อย่างไรก็ดี ที่ดินที่กฎหมายห้ามไม่ให้ทำประโยชน์หรือที่ดินที่อยู่ระหว่างพักฤดูกาลผลิตจะไม่ถือเป็นที่รกร้างว่างเปล่า

3.3 คำนวณค่าภาษีที่ดินฯ ตามความเป็นเจ้าของ หรือผู้ครองครองหรือผู้ทำประโยชน์

กรณีเป็นเจ้าของ หรือครอบครองหรือทำประโยชน์ เฉพาะที่ดิน
ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี (ตามการใช้ประโยชน์)

กรณีเป็นเจ้าของ หรือครอบครองหรือทำประโยชน์ เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง
ภาระภาษี = มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง x อัตราภาษี (ตามการใช้ประโยชน์)

กรณีเป็นเจ้าของ หรือครอบครองหรือทำประโยชน์ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาระภาษี = [มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง] x อัตราภาษี (ตามการใช้ประโยชน์)

สำหรับอัตราภาษีที่จะนำมาคำนวณจะแตกต่างกันตามการใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้อธิบายไปตามข้างต้น โดยอัตราภาษีมีรายละเอียดปรากฏตามแผนภาพ

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง

การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้เสียภาษีไม่ต้องยื่นประเมินภาษีเหมือนที่ผ่านมา แต่ อปท. จะเป็นผู้ตรวจสอบ แจ้งบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษี ดังนั้น ผู้เสียภาษีมีหน้าที่ ดังนี้

4.1 ตรวจสอบบัญชีสำรวจรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่ามีการระบุประเภท ขนาด และลักษณะการใช้ประโยชน์ว่าถูกต้องหรือไม่ โดย อปท. จะประกาศบัญชีดังกล่าว ณ ที่ทำการของ อปท. พร้อมให้จัดส่งข้อมูลให้ผู้เสียภาษีแต่ละรายทราบ ภายในวันที่ 30 พฤศจิกายนของทุกปี (เฉพาะปี 2563 จะประกาศภายในเดือนมีนาคม)

ทั้งนี้ หากผู้เสียภาษีพบว่าบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของตนเองไม่ถูกต้องสามารถยื่นคำร้องต่อผู้บริหารท้องถิ่นเพื่อขอแก้ไขให้ถูกต้องได้ เช่น บ้านที่ใช้อยู่อาศัย ต้องระบุการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย เว้นแต่นำไปให้เช่า จึงจะระบุให้เป็นการใช้ประโยชน์อื่น เป็นต้น

4.2 อปท. จะแจ้งประเมินภาษี โดยส่งแบบประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี (เฉพาะปี 2563 จะจัดส่งภายในเดือนมิถุนายน)

ทั้งนี้ ผู้เสียภาษีจะต้องตรวจสอบการประเมินภาษีดังกล่าวว่าใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์และอัตราภาษีตรงตามมูลค่าและการใช้ประโยชน์ตามแผนภาพข้างต้นหรือไม่ รวมถึงการคำนวณภาษีว่าถูกต้องหรือไม่ ทั้งนี้ ผู้เสียภาษีต้องชำระภาษีภายในวันที่ 30 เมษายน ของทุกปี (แต่ในปี 2563 กระทรวงมหาดไทยประกาศขยายเวลาให้สามารถชำระภาษีได้ถึง 31 สิงหาคม 2563)

หากผู้เสียภาษีพบว่า การประเมินภาษีไม่ถูกต้อง ให้ชำระค่าภาษีก่อน พร้อมทั้งยื่นเรื่องคัดค้านและอุทธรณ์ตามกระบวนการต่อไป ในกรณีที่ผู้เสียภาษีไม่ชำระภาษีภายในกำหนดเวลา จะมีบทลงโทษทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม รวมไปถึงอาจถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ยังคงมีภาระภาษีค้างชำระอยู่

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมาตรการบรรเทาผลกระทบให้กับประชาชนอย่างไรบ้าง

กฎหมายได้กำหนดมาตรการบรรเทาผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อไม่ให้เป็นภาระกับผู้เสียภาษี เช่น

กลุ่มเกษตรกร ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบเกษตรกรรมที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาจะได้รับยกเว้นภาษีในช่วง 3 ปีแรก หลังจากนั้น จะได้รับยกเว้นภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่ารวมกัน ไม่เกิน 50 ล้านบาทในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเดียวกัน

ที่อยู่อาศัย กรณีที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยใช้อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น จะได้รับยกเว้นภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และกรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง จะได้รับยกเว้นภาษีสำหรับสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท

กิจการที่เป็นประโยชน์สาธารณะ เช่น โรงเรียนเอกชน มหาวิทยาลัยเอกชน สถานที่เล่นกีฬา เป็นต้น จะได้รับการลดภาระภาษีลงในอัตราร้อยละ 90

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดจะได้รับการลดภาระภาษีลงในอัตราร้อยละ 90เป็นเวลา 3 ปี นับตั้งแต่ได้รับใบอนุญาต

นอกจากนี้ เพื่อช่วยในการปรับตัวของผู้เสียภาษี กฎหมายได้กำหนดให้มีการบรรเทาภาระภาษีหากผู้เสียภาษีต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูงกว่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ที่เคยเสียเดิม ผู้เสียภาษีรายดังกล่าวจะได้รับการผ่อนปรน โดยจะถูกเรียกเก็บภาษีตามจำนวนที่เคยชำระในปี 2562 รวมกับส่วนต่างระหว่างภาษีเดิมและภาษีใหม่ร้อยละ 25 ร้อยละ 50 และร้อยละ 75 ใน 3 ปีแรก ตามลำดับ

ทุกคนคงได้ทราบกันแล้วว่า ภาษีที่ดินฯ ไม่ได้มีหลักการที่ซับซ้อนหรือสร้างผลกระทบแก่ประชาชนตามที่ได้มีข่าวลือ อีกทั้งยังมีอัตราภาษีที่ต่ำกว่าภาษีเดิมมาก จะเห็นได้จากอัตราเพดานที่ต่ำ คือ ไม่เกิน 1.2% ของมูลค่าทรัพย์สิน และอัตราที่เก็บจริงเริ่มตั้งแต่ 0.01 – 0.7% ซึ่งน้อยกว่า 1% ตลอดจนการใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งต้องยอมรับว่ายังต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงมาก

ทั้งนี้ ก็เพื่อสร้างความยอมรับในการนำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้ในประเทศไทย โดยภาษีที่ดินฯ ถือเป็นการปรับปรุงโครงสร้างระบบภาษีฐานทรัพย์สินที่สามารถสรุปหลักการได้สั้นๆ ว่า

“ผู้ที่ถือครองทรัพย์สินมากย่อมต้องเสียภาษีมาก ผู้ที่ถือครองทรัพย์สินน้อยจะเสียภาษีน้อย และผู้ที่ถือทรัพย์สินเท่ากันก็ย่อมต้องเสียภาษีเท่ากัน”

ซึ่งในอดีต ไม่สามารถตอบโจทย์ในเรื่องนี้ได้ นอกจากนี้ ยังมีการยกเว้นและลดหย่อนสำหรับที่อยู่อาศัยหลังหลักของประชาชนและที่ประกอบเกษตรกรรมอีกด้วย

แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงมาจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่กลุ่มเกษตรกรและที่อยู่อาศัยของประชาชนยังได้รับการดูแลเช่นเดิมในช่วงแรกของการนำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้ ประชาชนและภาคธุรกิจซึ่งเป็นผู้เสียภาษี

ตลอดจนเจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติจัดเก็บภาษี ยังอาจมีความไม่เข้าใจหรือการปฏิบัติที่คลาดเคลื่อน แต่กฎหมายได้กำหนดกลไกที่จะสร้างความเป็นมาตรฐานเดียวทั้งประเทศในการจัดเก็บภาษีไว้แล้ว จึงอาจต้องใช้เวลาในการปรับตัวในระยะหนึ่ง

อย่างไรก็ดี สำหรับผู้เสียภาษีนั้นกฎหมายได้กำหนดให้ประชาชนสามารถใช้สิทธิ์ในการคัดค้านและอุทธรณ์ได้ หากเห็นว่าการจัดเก็บภาษียังไม่ถูกต้อง

สุดท้ายนี้ … ขอฝากให้ประชาชนซึ่งเป็นผู้เสียภาษี มาร่วมกันเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาท้องถิ่นของเราด้วยการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอย่าลืม 1) ตรวจสอบความถูกต้องการใช้ประโยชน์ 2) ตรวจสอบ ความถูกต้องในการคำนวณภาษี และ 3) เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในเวลาที่กำหนดเพื่อให้ อปท. ได้นำเงินส่วนนี้ไปพัฒนาท้องถิ่นกันนะ : )